Предприниматели, владеющие недвижимостью или занимающиеся её покупкой и продажей, обязаны знать кадастровую стоимость своих объектов. В этой статье мы расскажем, что представляет собой кадастровая стоимость, зачем она нужна, как её рассчитать, где её найти и какие шаги предпринять, если она слишком высокая.

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна

Кадастровая стоимость — это оценка стоимости недвижимости, определённая государственными органами. Она обязательна для каждого объекта недвижимости в России, включая:

• жилые и нежилые здания, сооружения и помещения;
• незавершённые объекты строительства;
• земельные участки.

Эта стоимость используется для расчёта налогов, штрафов, госпошлин и арендной платы за землю, находящуюся в государственной собственности.

Когда у объекта возникает кадастровая стоимость

1. При начале строительства: когда закладывается фундамент объекта, ему можно присвоить кадастровую стоимость как незавершённому строению.
2. При вводе в эксплуатацию: после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию его ставят на учёт и пересматривают кадастровую стоимость.
3. После внеплановой проверки: если объект не был учтён ранее, например, павильон или сооружение, его могут зарегистрировать и присвоить кадастровую стоимость.
4. При массовой переоценке: с 2023 года государство проводит регулярную переоценку кадастровой стоимости — каждые два года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и каждые четыре года для остальных регионов.

Как рассчитывается кадастровая стоимость

Оценку кадастровой стоимости проводят региональные органы управления в соответствии с федеральными законами и методическими указаниями. Для расчёта не проводят осмотр объекта, а используют данные из официальных документов.

Кадастровая стоимость рассчитывается для групп объектов с одинаковыми характеристиками, например, для домов с одинаковой планировкой в одном районе. Основные факторы, которые влияют на цену:

• для зданий и сооружений: площадь, местоположение, год постройки, износ, плотность застройки и другие;
• для земельных участков: категория земли, вид использования, характеристики почвы, удалённость от рынка сбыта.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Рыночная стоимость определяется исходя из реальных условий рынка и может изменяться, в то время как кадастровая стоимость фиксируется и пересматривается в рамках массовых переоценок.

Где узнать кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость можно найти на сайте Росреестра по кадастровому номеру объекта. Также её можно узнать через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости» или в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая доступна как в электронном, так и в бумажном виде.

Как кадастровая стоимость влияет на налоги

На основе кадастровой стоимости рассчитываются следующие налоги:

• Налог на доходы от продажи недвижимости: если объект продан за цену ниже 70% от кадастровой стоимости, нужно заплатить НДФЛ.
• Налог на имущество: ставка варьируется от 0,1% до 2,2%, в зависимости от типа объекта недвижимости.
• Земельный налог: зависит от категории земли и может составлять от 0,3% до 1,5%.

Властями регионов могут быть установлены льготы на определённые виды недвижимости. Например, в Москве освобождены от налога многоэтажные паркинги и гаражные кооперативы, а для образовательных и медицинских учреждений предоставляется налоговая скидка.

Как изменить кадастровую стоимость

Если кадастровая стоимость слишком высока, владельцы недвижимости могут её оспорить. Для юридических лиц в большинстве регионов существует досудебный порядок, который включает подачу заявления в государственное учреждение, проводившее оценку. В заявлении необходимо указать:

• Выписку из ЕГРН.
• Копию правоустанавливающего документа.
• Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта.

Если заявление отклонено, владельцы могут обратиться в суд. Физические лица и индивидуальные предприниматели могут сразу обращаться в суд без предварительного досудебного разбирательства.

С 2026 года досудебное урегулирование станет обязательным для всех регионов.

Ещё одним методом оспаривания кадастровой стоимости является обращение через Государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило кадастровую оценку. Этот способ используется в регионах, где не существует комиссии Росреестра для пересмотра стоимости. В этом случае необходимо подать заявление в ГБУ с приложением всех необходимых документов (выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, отчёт об оценке рыночной стоимости). Если решение ГБУ окажется неудовлетворительным, собственник может перейти к следующему этапу — судебному разбирательству.

Главное

• Кадастровая стоимость — это стоимость недвижимости, устанавливаемая государством. Она обязательна для всех объектов недвижимости, включая строящиеся.
• Кадастровая стоимость используется для расчёта налогов, штрафов, госпошлин и арендной платы за землю.
• Изменить кадастровую стоимость можно, подав заявление в государственные органы, а в случае отказа — в суд.

Если кадастровая стоимость высока, можно подать отчёт о рыночной стоимости, составленный сертифицированным оценщиком, чтобы снизить её величину и, соответственно, налоговую нагрузку.

Ссылка на источник