Делали занимательный проект – заключение экспертов по постановлению налогового органа. Суть спора. Некие ООО «Умницы и умники» (название вымышлено) сдали в аренду четыре апартамента в башне Москва-сити общей площадью 336 кв.м за (внимание) за 96 776 рублей в месяц. Это в пересчете на 1 кв.м. – 288,02 рубля. Проведя небольшие маркетинговые исследования, мы установили, что «Классическая с чесночным соусом» в одноименной сети «Шаурму х@чу» на момент написания этого текста стоила столько же. Та, что с перцем – уже 310. Там еще была сырная за 350, но этой уже видимо арабские шейхи оценивают свои квадратные метры в Бурдж-Халифе. Не наш уровень.
По данным налоговой службы, на вопрос, почему так дешево, арендодатели заявили примерно следующее. Ну как, пандемия же, весь народ на удаленку разогнали, коммерческие помещения пустуют, арендаторам не нужны, приходи забирай за шапку сухарей. К слову, договор аренды был заключен в марте 2021 года, к тому моменту, как раз, наблюдалась тенденция к снижению числа новых заражений.
Надо отметить, что помещения представляют из себя апартаменты, т.е. подходят для и для проживания, и для удаленной работы. Отличное решение для локдауна. Но нет, цель аренды, согласно договору – «проведение деловых встреч на площадках с панорамные видом». Судя по всему, штам, гуляющий в марте 2021-го в красивых местах не распространялся.
Перед экспертами стояли следующие вопросы:
- Какова рыночная стоимость аренды нежилых помещений на дату заключения договора аренды?
- Соответствует ли фактическое состояние помещений данным договора?
- Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан постоянное и временное пребывание в указанных помещениях?
Имелась ли возможность использовать указанные помещения в соответствии с целями, указанными в договоре аренды? - Как сложившаяся эпидемиологическая ситуация в стране повлияла на рыночную стоимость аренды однотипных нежилых помещений?
Мы начали с конца. 26 страниц описания, анализа рынка, графиков, таблиц с выборками цен предложений на аналогичные объекты в разное время, ссылок на мнения экспертов. Все, чтобы убедительно доказать и продемонстрировать, что апокалипсис в марте 2021 года не случился, а элитную недвижимость в небоскребах не стали сдавать в аренду за еду.
Рыночная величина арендной платы, определенная нами немного превышала договорное значение. Немного. Чуть больше, чем в десять раз. Отделочные работы в исследуемых помещениях выполнены не были, однако в договоре фигурировала модная формулировка «с отделкой в стиле «лофт». Все, как мы любим, денег нет – работаем за идею, нет отделки – мы на стиле.
Мы пришли к выводам о том, что фактическое состояние исследуемых помещений не соответствует договорному значению, постоянное и временное пребывание в них создает угрозу жизни и здоровью граждан (там буквально провода с потолка свисали), а возможность использовать помещения в соответствии с договорными целями (как там, встречаться и наслаждаться видами) имелась только после выполнения отделочных работ. Можно даже в стиле «лофт»
